Distrato de imóvel: STJ vai definir limites para retenção dos valores pagos

Tema 1.465 trata dos contratos anteriores à Lei do Distrato

No Tema 1.465, o STJ deverá definir qual percentual e qual base de cálculo devem ser utilizados para determinar os valores que o vendedor poderá reter quando a rescisão ocorrer por iniciativa e culpa do comprador ou consumidor.

A controvérsia é específica para contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

A definição é importante porque esses contratos não estão diretamente submetidos às regras posteriormente estabelecidas pela Lei do Distrato.

O STJ pretende, portanto, uniformizar a jurisprudência relacionada aos limites da retenção nesses contratos anteriores.

Base de cálculo também será definida pelo Tribunal

A discussão do Tema 1.465 não envolve apenas o percentual que poderá ser retido pela incorporadora ou vendedora.

O STJ também definirá sobre qual base esse percentual deverá ser aplicado.

Essa diferença pode ter impacto econômico significativo.

Em contratos imobiliários de maior valor ou em situações nas quais o comprador já realizou pagamentos durante vários anos, alterações na base de cálculo podem representar diferenças relevantes no montante devolvido ao consumidor e no valor efetivamente retido pela empresa.

Por isso, a futura tese poderá influenciar diretamente processos judiciais e provisões relacionadas a contratos antigos.

Tema 1.466 discute retenção de até 50% no patrimônio de afetação

O Tema 1.466 possui objeto diferente.

Nesse caso, o STJ analisará contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.

A questão é definir se, quando houver rescisão decorrente do inadimplemento do comprador, o vendedor poderá reter até 50% das quantias pagas, conforme previsto no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

O patrimônio de afetação é um regime que mantém separados o terreno, as acessões e outros bens e direitos vinculados a determinado empreendimento do patrimônio geral da incorporadora.

A discussão submetida ao STJ envolve justamente o tratamento diferenciado estabelecido pela Lei do Distrato para os contratos inseridos nesse regime.

STJ já possui decisões reconhecendo retenção de 50%

A afetação do Tema 1.466 ocorre em um cenário no qual o próprio STJ já analisou casos concretos envolvendo a matéria.

Em julgamentos anteriores, a Quarta Turma reconheceu a validade da retenção de 50% das quantias pagas em contratos de incorporação submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei do Distrato.

Agora, a Segunda Seção analisará a controvérsia pelo rito dos recursos repetitivos.

A diferença é relevante porque o julgamento repetitivo permitirá ao STJ estabelecer uma tese destinada a uniformizar a aplicação da legislação nos casos que discutam a mesma questão jurídica.

Julgamentos podem afetar provisões financeiras das incorporadoras

Para incorporadoras, a definição dos dois temas possui impacto que ultrapassa a interpretação jurídica dos contratos.

Empresas com volume significativo de distratos precisam estimar quanto poderá ser retido e quanto deverá ser restituído aos compradores.

Essas estimativas podem interferir em provisões financeiras, fluxo de caixa e avaliação do passivo relacionado a ações judiciais.

O impacto pode ser especialmente relevante para empresas que ainda possuem disputas envolvendo contratos anteriores a 2018.

No Tema 1.465, uma definição nacional sobre percentual e base de cálculo poderá alterar as premissas utilizadas na avaliação econômica desses processos.

Já o Tema 1.466 poderá aumentar a previsibilidade relacionada aos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.

Contratos antigos merecem atenção especial

A existência de uma legislação específica para distratos não encerrou todas as controvérsias envolvendo contratos imobiliários.

Isso ocorre porque muitos processos ainda discutem contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018.

O Tema 1.465 é especialmente relevante para esse estoque de relações jurídicas.

Incorporadoras que possuem ações relacionadas a contratos antigos deverão acompanhar o julgamento e identificar quais processos podem ser diretamente alcançados pela futura tese.

O mesmo vale para compradores que discutem judicialmente os valores retidos após a rescisão.

Patrimônio de afetação ganha ainda mais relevância

O Tema 1.466 também chama atenção para a importância jurídica do patrimônio de afetação na estruturação dos empreendimentos imobiliários.

A Lei do Distrato estabeleceu tratamento específico para contratos vinculados a incorporações submetidas a esse regime.

A possibilidade de retenção de até 50% está diretamente relacionada a essa estrutura.

Por isso, a correta constituição e documentação do patrimônio de afetação pode assumir importância não apenas para a segregação patrimonial do empreendimento, mas também para as consequências econômicas decorrentes de eventual rescisão contratual.

Decisões poderão reduzir divergências nos processos imobiliários

A utilização do rito dos recursos repetitivos busca uniformizar a interpretação da legislação federal quando existem múltiplos processos discutindo a mesma questão.

No Tema 1.465, foram afetados os Recursos Especiais nº 2.255.393/MA e nº 2.255.054/MA.

No Tema 1.466, a Segunda Seção afetou os Recursos Especiais nº 2.258.565/SP, nº 2.259.135/SP e nº 2.258.822/SP.

As duas controvérsias são relatadas pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Quando as teses forem estabelecidas, deverão funcionar como referência obrigatória para o julgamento dos casos abrangidos pelas respectivas questões jurídicas.

Incorporadoras devem mapear contratos e processos

Enquanto os temas aguardam julgamento definitivo, incorporadoras podem utilizar o período para identificar a exposição relacionada às duas controvérsias.

O primeiro passo é separar os contratos conforme a data em que foram celebrados.

Contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 poderão estar relacionados à controvérsia do Tema 1.465.

Já contratos posteriores à legislação precisam ser analisados também sob a perspectiva da existência ou não de patrimônio de afetação para verificar eventual relação com o Tema 1.466.

A partir desse mapeamento, empresas podem identificar processos judiciais em andamento, valores envolvidos, critérios utilizados nas restituições e provisões constituídas para essas disputas.

Conclusão

Os Temas 1.465 e 1.466 podem estabelecer parâmetros importantes para o mercado imobiliário brasileiro.

No primeiro, o STJ decidirá o percentual e a base de cálculo da retenção aplicável à rescisão por iniciativa e culpa do comprador em contratos anteriores à Lei do Distrato.

No segundo, definirá se contratos posteriores à lei e submetidos ao patrimônio de afetação autorizam a retenção de até 50% das quantias pagas quando a rescisão decorrer do inadimplemento do comprador.

Para incorporadoras, os julgamentos podem afetar contratos antigos, ações judiciais, provisões e cálculos relacionados a distratos.

Para compradores, as decisões deverão trazer maior clareza sobre os valores que podem ser retidos em cada uma dessas situações.

Até o julgamento definitivo, empresas do setor imobiliário devem acompanhar a tramitação dos repetitivos e avaliar quais contratos e processos poderão ser diretamente impactados pelas futuras teses.