Novo modelo de crédito imobiliário pode mudar antes de 2027

Novo modelo está em período de transição

O novo modelo do SBPE está em fase de transição e testes ao longo de 2026.

Pelas regras atualmente previstas, sua entrada em vigor integral deverá ocorrer em 1º de janeiro de 2027.

A CBIC defende que esse período de testes seja prolongado até o final de 2027.

Segundo a entidade, a extensão permitiria acompanhar por mais tempo os resultados da nova estrutura e realizar eventuais ajustes antes de sua implementação definitiva.

A proposta ganha relevância para bancos, incorporadoras, construtoras e compradores porque mudanças nas fontes e condições do financiamento imobiliário podem interferir diretamente na capacidade de aquisição de imóveis.

CBIC defende manutenção do teto de juros de 12%

Um dos principais pontos apresentados nas reuniões foi a defesa da manutenção do teto de juros de 12% ao ano.

A entidade também solicitou maior transparência na divulgação dos dados relacionados ao funcionamento do novo modelo, especialmente aqueles referentes ao financiamento da classe média.

Segundo a CBIC, o atual cenário de juros e a redução da capacidade financeira das famílias de renda média dificultam o acesso ao crédito habitacional.

A preocupação está diretamente relacionada à parcela do mercado imobiliário que depende de financiamento para viabilizar a aquisição do imóvel.

Proposta pode ampliar recursos para habitação

Outra mudança defendida pela CBIC é ampliar de 80% para 90% o direcionamento dos recursos para financiamento residencial, mantendo os 10% restantes destinados a outras operações imobiliárias.

Segundo estimativa apresentada pela entidade, essa alteração poderia acrescentar aproximadamente R$ 75 bilhões ao financiamento residencial.

Esses recursos seriam destinados a operações com taxas de até 12% ao ano para imóveis de até R$ 2,25 milhões.

O valor é uma estimativa da CBIC e dependeria da efetiva adoção da mudança proposta.

Imóveis de até R$ 2,25 milhões estão no centro da discussão

O limite de R$ 2,25 milhões coloca uma parcela relevante do mercado residencial no centro das propostas.

A preocupação apresentada pela CBIC está especialmente relacionada à capacidade de financiamento da classe média.

Segundo dados levados pela entidade às reuniões, esse segmento concentra 61% da oferta final de imóveis no país.

Para o setor da construção, dificuldades de financiamento desse público podem interferir diretamente na comercialização das unidades disponíveis.

Por isso, ampliar o volume de crédito direcionado a essa faixa é uma das principais reivindicações apresentadas pela entidade.

Crédito para aquisição e construção cresceu em 2026

Apesar das preocupações apresentadas, os números divulgados pela CBIC mostram expansão do financiamento imobiliário neste ano.

Entre janeiro e julho de 2026, o volume total de financiamentos do SBPE destinados à aquisição e à construção chegou a R$ 115,5 bilhões.

No mesmo período de 2025, haviam sido registrados R$ 84,8 bilhões.

O crescimento foi de 36%.

O número de unidades financiadas também aumentou, passando de 246,4 mil para 337,8 mil imóveis, avanço de 37%.

Os dados indicam que o crédito imobiliário cresceu significativamente em 2026, embora a entidade considere que ainda existem dificuldades específicas para o financiamento da classe média.

Financiamento para construção mais que dobrou

Os dados apresentados pela CBIC também mostram diferenças importantes entre aquisição e construção.

No financiamento para aquisição de imóveis, o volume passou de R$ 69,2 bilhões para R$ 81,7 bilhões, crescimento de 18%.

Já os recursos destinados à construção passaram de R$ 15,6 bilhões para R$ 33,8 bilhões.

Nesse segmento, o crescimento chegou a 117%.

Segundo o material apresentado pela entidade, também foram utilizados R$ 9,84 bilhões em recursos de tesouraria para financiar produção e aquisição de imóveis entre janeiro e julho.

A CBIC aponta esses números como sinais de que o novo modelo já começa a produzir efeitos.

Mudanças podem afetar incorporadoras

Para incorporadoras e construtoras, as propostas merecem acompanhamento porque disponibilidade e custo do financiamento interferem diretamente na comercialização dos empreendimentos.

Quando o comprador encontra dificuldades para obter crédito, a capacidade de conversão das vendas pode ser afetada.

Esse impacto tende a ser especialmente relevante em segmentos nos quais grande parte dos compradores depende de financiamento bancário.

Caso as mudanças defendidas pela CBIC sejam efetivamente incorporadas ao novo modelo, a ampliação de recursos para financiamento residencial poderá alterar as condições consideradas pelas empresas no planejamento de futuros empreendimentos.

Por enquanto, entretanto, as propostas permanecem em discussão.

Compradores devem diferenciar proposta de regra vigente

Para quem pretende financiar um imóvel, é importante não interpretar as propostas como condições já disponíveis no mercado.

A manutenção do teto de juros, a ampliação do direcionamento dos recursos e a extensão do período de testes foram apresentadas pela CBIC ao governo e ao Banco Central.

As condições efetivamente aplicáveis a um financiamento continuam dependendo das regras vigentes e das políticas de crédito das instituições financeiras.

Por isso, decisões de compra não devem ser tomadas pressupondo que as alterações defendidas pelo setor serão necessariamente aprovadas.

Contratos futuros dependerão das condições efetivamente adotadas

Uma eventual mudança no modelo de financiamento também pode influenciar a estrutura econômica de contratos futuros.

Para compradores, aspectos como taxa de juros, prazo, entrada exigida e valor financiável interferem diretamente no custo total da aquisição.

Para incorporadoras, essas condições podem afetar velocidade de vendas, fluxo financeiro e perfil dos compradores capazes de acessar determinado empreendimento.

Isso torna importante acompanhar a regulamentação até que o desenho definitivo do novo SBPE esteja estabelecido.

Fazenda e Banco Central analisam as propostas

As propostas foram apresentadas pela CBIC em reuniões realizadas em 29 de setembro com representantes do Ministério da Fazenda e do Banco Central.

Segundo a entidade, os pontos apresentados estão em análise.

Na Secretaria de Reformas Econômicas do Ministério da Fazenda, representantes indicaram que o financiamento imobiliário está entre os assuntos acompanhados pela equipe e que as preocupações apresentadas pelo setor serão consideradas nas discussões.

Já o Banco Central avalia os possíveis impactos das alterações.

Eventuais ajustes ainda precisam, portanto, passar pelo processo de análise antes que possam ser tratados como novas regras para o financiamento imobiliário.

Conclusão

O novo modelo do SBPE poderá passar por ajustes antes de sua implementação integral prevista para janeiro de 2027.

A CBIC propõe manter o teto de juros de 12% ao ano, ampliar de 80% para 90% o direcionamento de recursos ao financiamento residencial e prolongar o período de testes até o final de 2027.

Segundo estimativa da entidade, a ampliação do direcionamento poderia acrescentar R$ 75 bilhões ao financiamento residencial com taxas de até 12% ao ano para imóveis de até R$ 2,25 milhões.

As propostas ainda não foram aprovadas.

Para compradores, bancos, incorporadoras e construtoras, o momento exige acompanhamento das discussões, especialmente porque as condições definitivas do novo modelo poderão interferir no acesso ao crédito e no planejamento de novos negócios imobiliários.