Airbnb em condomínios: STJ suspende processos e prepara decisão nacional

O que o STJ vai decidir?

A discussão submetida ao rito dos repetitivos pode ser resumida em uma questão central:

Quando a convenção estabelece que o condomínio possui finalidade exclusivamente residencial, isso já é suficiente para impedir locações de curta temporada ou a convenção precisa proibi-las expressamente?

A questão ganhou relevância com a expansão das plataformas digitais de hospedagem e locação.

Em muitos condomínios, as convenções foram elaboradas antes da popularização desse modelo de negócio e, por isso, não fazem qualquer referência expressa a Airbnb ou outras plataformas semelhantes.

O conflito surge justamente quando proprietários utilizam seus imóveis para estadias curtas enquanto outros condôminos sustentam que essa atividade seria incompatível com a destinação residencial estabelecida na convenção.

Decisão valerá como referência obrigatória para casos semelhantes

A importância do Tema 1.443 está no fato de que a controvérsia será julgada sob o rito dos recursos repetitivos.

Esse mecanismo é utilizado pelo STJ quando existem diversos processos envolvendo a mesma questão jurídica.

Depois que a tese for estabelecida, juízes e tribunais deverão observá-la no julgamento de casos semelhantes, conforme previsto no Código de Processo Civil.

A decisão, portanto, deverá criar um parâmetro nacional para uma controvérsia que atualmente alcança inúmeros condomínios e proprietários.

A própria Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do STJ identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos na Corte relacionados ao tema.

STJ já possui precedente sobre locações por Airbnb

Embora o Tema 1.443 ainda vá ser julgado, a discussão não é inédita no STJ.

A Segunda Seção já analisou anteriormente a matéria no julgamento do REsp nº 2.121.055.

Naquele caso, o Tribunal consolidou o entendimento de que não seria necessária uma proibição expressa à locação de curta temporada quando a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial para as unidades.

De acordo com esse precedente, esse tipo de utilização intermediada por plataformas digitais poderia ser considerado incompatível com a finalidade residencial do condomínio.

O Tribunal também entendeu, naquela ocasião, que eventual autorização para locações por curta ou curtíssima temporada dependeria de deliberação da assembleia aprovada por dois terços dos condôminos.

Agora, com o Tema 1.443, a questão será enfrentada como precedente qualificado, permitindo a aplicação uniforme da tese aos demais processos que discutem a mesma controvérsia.

Suspensão não significa que Airbnb foi proibido nacionalmente

A decisão de setembro não representa uma proibição nacional das locações de curta temporada.

O STJ determinou a suspensão dos processos relacionados à questão jurídica submetida ao Tema 1.443 enquanto prepara o julgamento que estabelecerá a tese aplicável.

Também não significa que todas as locações realizadas por meio de plataformas digitais estejam automaticamente autorizadas até o julgamento.

Cada condomínio continua sujeito às regras existentes em sua convenção, regulamento interno e deliberações regularmente aprovadas, além da legislação aplicável.

O que está suspenso é o andamento dos processos judiciais abrangidos pela controvérsia definida pelo Tribunal.

Proprietários e investidores devem revisar a convenção antes de explorar o imóvel

A discussão possui impacto econômico especialmente relevante para investidores que adquirem imóveis com o objetivo de gerar renda por meio de locações de curta duração.

Antes da aquisição de uma unidade, analisar apenas localização, preço, diária média e potencial de ocupação pode ser insuficiente.

A convenção e o regimento interno do condomínio também podem interferir diretamente na possibilidade de exploração econômica do imóvel.

Uma restrição à locação de curta temporada pode modificar a rentabilidade projetada e até mesmo comprometer a estratégia que justificou determinado investimento.

Com o julgamento do Tema 1.443, essa análise jurídica tende a ganhar ainda mais importância.

Condomínios devem avaliar suas convenções

Para condomínios, a discussão também reforça a importância de revisar documentos que muitas vezes foram elaborados décadas antes da existência das atuais plataformas digitais.

Convenções antigas podem estabelecer apenas expressões genéricas como “uso residencial” ou “destinação exclusivamente residencial”, sem disciplinar especificamente locações de curta duração.

É justamente o alcance dessas cláusulas que está no centro da discussão levada ao STJ.

Condomínios que enfrentam conflitos recorrentes relacionados ao tema devem avaliar suas regras internas e as deliberações já tomadas em assembleia.

Isso não significa antecipar a tese que será fixada pelo Tribunal, mas identificar previamente como o condomínio está juridicamente estruturado.

Assembleias ganham importância na definição das regras internas

O precedente anteriormente estabelecido pela Segunda Seção também chama atenção para o papel das assembleias condominiais.

Naquele julgamento, o STJ considerou que, diante de uma convenção com destinação exclusivamente residencial, eventual autorização para locações por curta ou curtíssima temporada dependeria de deliberação aprovada por dois terços dos condôminos.

Isso reforça a importância de que decisões sobre o tema sejam formalizadas adequadamente.

Convocações, quóruns, atas, alterações da convenção e comunicação aos proprietários precisam observar as regras aplicáveis para reduzir o risco de futuras contestações.

Para síndicos e administradoras, o tema deixa de ser apenas uma questão operacional e passa a exigir atenção à governança condominial.

Administradoras e síndicos também devem acompanhar o julgamento

Administradoras de condomínios e síndicos frequentemente estão na linha de frente dos conflitos relacionados às locações de curta temporada.

Questões envolvendo entrada e saída frequente de hóspedes, acesso às áreas comuns, segurança, cadastro de visitantes e cumprimento das normas internas podem gerar divergências entre moradores e proprietários.

O julgamento do Tema 1.443 deverá fornecer um parâmetro jurídico mais uniforme para uma parte importante dessas discussões.

Até que isso ocorra, decisões relacionadas à restrição ou autorização desse modelo devem considerar cuidadosamente a convenção existente, o regimento interno e as deliberações da assembleia.

Mercado imobiliário também acompanha a decisão

A futura tese possui potencial para produzir efeitos que ultrapassam os processos judiciais atualmente suspensos.

Em determinados mercados imobiliários, especialmente regiões turísticas e grandes centros urbanos, a possibilidade de realizar locações de curta temporada pode integrar a própria avaliação econômica de um imóvel.

Investidores podem considerar a receita obtida por plataformas digitais ao calcular retorno e decidir pela aquisição de determinadas unidades.

Por outro lado, compradores interessados exclusivamente em moradia podem atribuir valor à existência de restrições a esse tipo de utilização.

Uma definição nacional sobre o alcance das cláusulas de destinação residencial poderá, portanto, trazer maior previsibilidade para os dois lados.

Conclusão

A suspensão nacional determinada pelo STJ representa uma etapa importante na definição das regras aplicáveis às locações de curta temporada em condomínios.

No julgamento do Tema 1.443, a Segunda Seção deverá estabelecer se a previsão de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir locações intermediadas por plataformas como Airbnb ou se será necessária uma proibição expressa.

Até a definição da tese, os processos abrangidos pela controvérsia permanecerão suspensos.

Para proprietários, investidores, síndicos, administradoras e condomínios, o momento é especialmente relevante para revisar convenções, regimentos internos e deliberações de assembleia.

A futura decisão poderá estabelecer um parâmetro nacional para um tema que já influencia tanto a convivência condominial quanto decisões de investimento no mercado imobiliário.