Regularização de Propriedades Rurais: Riscos e Como Evitá-los
A regularização ambiental deixou de ser opcional e passou a ser uma exigência central para produtores rurais. O artigo aborda o que é a regularização, os principais passivos ambientais, os riscos da irregularidade, as novas exigências para obtenção de crédito rural a partir de 2026 e como um planejamento técnico-jurídico especializado pode proteger a propriedade contra multas, embargos e perda de mercado.
A regularização ambiental de propriedades rurais deixou de ser uma formalidade jurídica e passou a ser um fator decisivo de permanência no mercado. O cerco ambiental está se fechando: sistemas de fiscalização digitalizados, cruzamento de dados geoespaciais, endurecimento das regras de crédito e pressão de compradores internacionais tornaram o cumprimento da legislação ambiental uma exigência inegociável.
Manter uma propriedade irregular em 2025 pode resultar em embargos imediatos, multas milionárias, bloqueio de crédito rural e até responsabilidade penal do proprietário. Muitos produtores ainda acreditam que basta o Cadastro Ambiental Rural (CAR) para estar em dia com a legislação. Isso é um erro. O CAR é apenas o começo. É preciso corrigir passivos, aderir ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) quando necessário e comprovar a execução das obrigações legais.
Este artigo explica, de forma objetiva e técnica, como funciona a regularização ambiental rural, quais os principais passivos encontrados, os riscos da irregularidade e como um planejamento jurídico e técnico bem feito pode blindar sua propriedade contra sanções.
O Que é a Regularização Ambiental Rural?
Regularizar ambientalmente uma propriedade rural significa ajustá-la às exigências das leis ambientais brasileiras, especialmente o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012). Esse processo envolve:
Identificar passivos ambientais (como desmatamentos irregulares ou ausência de licenças);
Corrigir esses passivos com ações concretas (como recomposição de vegetação nativa ou obtenção de outorgas);
Formalizar o uso do solo conforme a legislação;
Ingressar em programas de regularização e monitoramento junto aos órgãos ambientais.
Os principais elementos da regularização são:
Inscrição e análise do Cadastro Ambiental Rural (CAR);
Manutenção e recuperação de Áreas de Preservação Permanente (APPs) e Reserva Legal (RL);
Adesão ao Programa de Regularização Ambiental (PRA), quando necessário;
Obtenção de licenças e outorgas para atividades potencialmente poluidoras ou de uso intensivo de recursos naturais;
Cumprimento de condicionantes e monitoramento contínuo.
Por Que a Regularização é Urgente em 2025?
A pressão regulatória sobre o setor agropecuário está no auge. A legislação está mais rígida, e os sistemas de fiscalização, mais inteligentes. A partir de 2026, a Resolução CMN nº 5.193/2024 torna obrigatória a comprovação da regularidade ambiental para concessão de crédito rural. Isso inclui:
Estar com o CAR analisado;
Não possuir áreas embargadas;
Ter um plano de regularização em andamento quando houver passivos.
Além disso, os órgãos ambientais estão utilizando tecnologias como satélites do sistema PRODES e DETER, além de bancos de dados integrados com o Ibama, para fiscalizar desmatamentos ilegais em tempo real.
Consequências da irregularidade:
Bloqueio imediato de crédito rural (PRONAF, PRONAMP, FCO, entre outros);
Multas ambientais superiores a R$ 10 milhões;
Embargos de áreas produtivas;
Suspensão de certificações e exportações;
Responsabilidade civil e penal do proprietário e gestores.
O Papel do CAR e do PRA
Cadastro Ambiental Rural (CAR)
O CAR é um registro eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais. Ele reúne informações georreferenciadas sobre:
Delimitação do imóvel;
Áreas de APP, RL e uso consolidado;
Remanescentes de vegetação nativa;
Áreas com passivos ambientais.
Programa de Regularização Ambiental (PRA)
Quando o CAR aponta passivos (ex: desmatamento de APP após 22/07/2008), o produtor pode aderir ao PRA, assinando um Termo de Compromisso com o órgão ambiental. Isso suspende sanções enquanto o plano de recuperação estiver em execução.
O PRA exige:
Um plano técnico de recuperação (PRADA ou PRAD);
Cronograma de execução com metas;
Relatórios periódicos de monitoramento.
Quais São os Principais Passivos Ambientais?
As irregularidades mais comuns encontradas nas propriedades rurais brasileiras incluem:
Desmatamento não autorizado em APPs ou RLs após julho de 2008;
Supressão de vegetação nativa sem licença válida;
Captação de água sem outorga do uso;
Uso de fogo para manejo sem autorização;
Atividades produtivas em áreas embargadas;
Instalação de infraestrutura sem licenciamento (aviários, currais, barragens, pivôs etc.);
Inexistência de plano de recuperação ambiental ou descumprimento de condicionantes.
Como Funciona o Processo de Regularização?
Diagnóstico Ambiental da Propriedade:
Levantamento técnico e jurídico da situação atual com base no CAR e imagens de satélite;
Análise de Conformidade:
Comparação da realidade com o que exige a legislação ambiental;
Adesão ao PRA (se aplicável):
Elaboração de plano de regularização e assinatura de termo com o órgão ambiental;
Implantação das Medidas Corretivas:
Recuperação de vegetação, cercamento de áreas, controle de erosão, obtenção de licenças;
Acompanhamento e Monitoramento:
Relatórios periódicos, geolocalização, imagens de drones, vistorias técnicas.
Benefícios da Regularização Ambiental
Evita autuações e multas elevadas;
Reativa o acesso a crédito rural e programas governamentais;
Permite liberar áreas embargadas para produção;
Melhora a imagem da propriedade perante compradores e certificadoras;
Reduz o risco de ações judiciais ambientais;
Agrega valor à propriedade e facilita processos de venda ou arrendamento.
O Que Muda com o Crédito Rural a Partir de 2026?
A partir de 1º de janeiro de 2026, os produtores rurais precisarão comprovar a regularidade ambiental da propriedade para obter crédito em instituições financeiras públicas. Isso inclui:
CAR com análise concluída;
Ausência de embargos ambientais ativos;
Adesão ao PRA com plano de execução em andamento.
Essa exigência vale para todas as linhas de crédito vinculadas ao Tesouro Nacional, como:
PRONAF (agricultura familiar);
PRONAMP (médios produtores);
FCO e outras linhas operadas pelo Banco do Brasil, BNDES e bancos estaduais.
Como um Escritório Especializado Pode Ajudar?
Contar com uma assessoria técnico-jurídica especializada faz toda a diferença para garantir conformidade, evitar sanções e acelerar o processo de regularização.
Um escritório especializado pode:
Realizar análise técnica e legal da propriedade;
Elaborar projetos de regularização com embasamento jurídico e técnico;
Representar o produtor perante os órgãos ambientais;
Negociar termos de compromisso e cronogramas realistas;
Evitar ou reverter embargos e autuações administrativas;
Emitir pareceres e laudos com validade para crédito rural e certificações.
Conclusão
A regularização ambiental não é mais uma escolha. É uma condição de permanência na atividade rural e de acesso ao crédito e aos mercados. Ignorar essa realidade é correr o risco de sanções pesadas, bloqueios financeiros e perda de competitividade.
Antecipe-se. Transforme uma obrigação em um diferencial estratégico. Regularize sua propriedade agora e garanta segurança jurídica, financeira e ambiental para o futuro do seu negócio.
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Conheça os autores
Adivan Zanchet
OAB/RS 94.838 || OAB/SC 61.718-A || OAB/SP 521767
Advogado e Professor especialista em Direito Ambiental pela Escola Verbo Jurídico, e em Direito Agrário e do Agronegócio, pela FMP – Fundação Escola Superior do Ministério Público. Sócio-fundador e CEO do escritório MartinsZanchet Inteligência Ambiental Para Negócios. Como Advogado Ambiental, tem sua expertise voltada para Responsabilidade Civil Ambiental. Sócio-fundador da Escola de Direito Ambiental. Sócio-fundador do Canal no YouTube e Podcast Inteligência Ambiental, maior canal do Brasil sobre a matéria de Direito Ambiental. Membro da União Brasileira de Advogados Ambientais (UBAA). Autor de diversos artigos, dentre eles “Responsabilidade Civil Ambiental: as dificuldades em se comprovar o nexo causal”.
Tiago Martins
OAB/PA 19.557 || OAB/SC 68.826-A || OAB/SP 518418
Advogado e Professor de Direito Ambiental com maior atuação no contencioso cível, administrativo e penal ambiental, além de prestar consultoria e assessoria ambiental. É Mestre em Direito e Desenvolvimento Sustentável: Direito e Políticas Públicas pelo Centro Universitário do Pará – Belém. Especialista em Direito Público com Ênfase em Gestão Pública e Capacitação para o Magistério Superior pelo IBMEC São Paulo. Conselheiro Seccional Suplente – OAB/PA. Conselheiro Suplente no Conselho de Desenvolvimento Urbano de Belém/PA. Professor Universitário de Graduação e Pós-Graduação, focado em Direito Ambiental, Direito Administrativo e Direito Constitucional. Sócio-fundador da Escola de Direito Ambiental. Sócio-fundador do Canal no YouTube e Podcast Inteligência Ambiental, maior canal do Brasil sobre Direito Ambiental. Professor em preparatórios para concursos públicos e exame de ordem, com foco em Direito Ambiental e Ética Profissional. Membro da União Brasileira de Advogados Ambientais (UBAA).
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Neste episódio, apresentado pelo Dr. Adivan Zanchet, é abordado o tema da insegurança jurídica em matéria de responsabilidade civil ambiental, com ênfase no artigo 3º da Lei de Ação Civil Pública (7.347/58). Uma análise crítica das dificuldades enfrentadas pelos advogados ambientais para que o tema seja discutido mais amplamente no setor.
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