Transferência de Potencial Construtivo (TPC): Entenda

Proprietários de imóveis em áreas com restrições construtivas frequentemente enfrentam desafios para aproveitar ao máximo suas propriedades. No entanto, a Transferência de Potencial Construtivo (TPC) oferece uma solução inovadora.

Possuí um bem com restrições construtivas? Então conheça o “jogo de ganha-ganha” entre o cidadão e a prefeitura que pode beneficiar muitos brasileiros.

Um serviço pouco conhecido pela população brasileira, mas que vem ganhando força nos últimos anos, principalmente em algumas metrópoles, é o TPC (Transferência por Potencial Construtivo).

Qual o objetivo do TPC?

O TPC tem como objetivo gerar uma certidão com potencial construtivo a um proprietário de imóvel que não pode utilizá-lo para fins lucrativos, ou seja, o proprietário que possuir um imóvel em um local objeto de eventual restrição, por parte do Poder Público, poderá requerer, por exemplo, uma desapropriação por índice construtivo.

Importante destacar, que nem todo e qualquer imóvel pode ser objeto de TPC, sendo que deve existe uma legislação municipal informando todo o procedimento para a realização.

Os casos mais comuns de imóveis que fazem jus a desapropriação por índice construtivo são os bens tombados, ou ainda, imóveis localizados em áreas restritivas, como por exemplo área de preservação permanente(APP).

Vale frisar a necessidade da parte requerente em contar com um profissional com conhecimento técnico na área, sendo que após todo o procedimento e homologação do TPC a parte vai solicitante vai possuir uma certidão para fins de transferência, a qual poderá ser negociada com construtoras, incorporadoras, dentre outras empresas da construção civil.

Como é baseado o cálculo do TPC?

Cada cidade, em sua legislação especifica sobre o tema, vai ter o dever de informar em detalhes como será calculado o potencial construtivo do imóvel, tendo como base sua localização e o índice de aproveitamento construtivo da área objeto de desapropriação.

A localização diz respeito ao cálculo base do valor venal do IPTU, por exemplo, um lote central tem o valor superior, comparado a um lote localizado em um bairro com infraestrutura precária.

Quanto ao índice de aproveitamento construtivo da área objeto de desapropriação, a legislação deve prever, por exemplo, que um lote com uma nascente deve ter uma construção distante 50m, ou seja, o potencial construtivo é menor, se comparado ao mesmo tamanho de lote, sem um olho d’água.

O motivo do termo jogo de ganha-ganha

É cediço que as grandes cidades sofrem com diversas questões de desenvolvimento, desde o crescimento desenfreado, como o controle desordenado de habitações. Aliado a esse ponto, as prefeituras sofrem com o orçamento apertado e o baixo valor ofertado para questões de desapropriações.

Destarte, surgiu o TPC, visando facilitar o trâmite de uma desapropriação onerosa ao Poder Público e na grande maioria das vezes prejudicial ao cidadão envolvido.

Como o objetivo da desapropriação é conceder a parte proprietária do imóvel uma certidão, a prefeitura não, necessariamente, vai precisar dispor de valores pecuniários para homologação da certidão de Transferência por Potencial Construtivo. Como se não bastasse, ainda poderá determinar onde serão implementos os empreendimentos para fins de utilização do TPC, garantindo um crescimento ordenado da cidade.

Do mesmo modo, o proprietário não será prejudicado com uma oferta de valor venal do imóvel, uma vez que irá ter em mãos uma certidão que poderá valer mais que o próprio imóvel, inclusive, a título de valorização.

Além disso, ainda ganham as empresas envolvidas na compra/troca/permuta das certidões, pois irão conseguir adaptar seus projetos as realidades que necessitam, tendo a possibilidades de aumentar consideravelmente os empreendimentos.

A importância de o proprietário contar com profissional no processo

Todos os serviços prestados por profissionais com capacidade técnica são, sem dúvida, mais vantajosos para a parte que os contrata, sendo que no caso do TPC não poderia ser diferente, uma vez que o trâmite do processo administrativo não é tão simples, além disso, existe a negociação de venda/troca/permuta da certidão e registro imobiliário.

Dito, isto resta evidente a necessidade em contar com profissional habilitado para atuar no caso, sob pena de demora injustificada no procedimento administrativo, bem como ter uma desvalorização na hora da negociação juntos as empresas de construção civil.

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Legislação exemplificativa

A título de exemplo, para se ter mais conhecimento sobre a matéria, segue a legislação sobre o tema da cidade de Porto Alegre/RS, decreto nº 18.432, de 23 de Outubro de 2013.

DECRETO Nº 18.432, DE 23 DE OUTUBRO DE 2013.

Regulamenta o procedimento administrativo da Transferência de Potencial Construtivo (TPC), previsto nos arts. 51 e seguintes da Lei Complementar nº 434, de 1º de dezembro de 1999, com a redação dada pela Lei Complementar nº 646, de 8 de outubro de 2010.

O PREFEITO MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, no uso de suas atribuições legais, DECRETA:

Art. 1º A Transferência de Potencial Construtivo (TPC) é a faculdade de o Município transferir o direito correspondente à capacidade construtiva das áreas vinculadas ao sistema viário projetado, à instalação dos equipamentos públicos arrolados no § 1º do art. 52 da Lei Complementar nº 434, de 1º de dezembro de 1999, bem como à preservação de bens tombados, como forma de pagamento em desapropriação ou outra forma de aquisição.

Parágrafo único. O potencial construtivo a ser transferido corresponde ao índice de aproveitamento relativo à parte atingida pela desapropriação, pelo tombamento ou outra forma de aquisição, devendo ser observado o equilíbrio entre os valores do terreno permutado e do terreno no qual seja aplicado o potencial construtivo de acordo com a avaliação da Unidade de Avaliação de Imóveis (UAI), da Secretaria Municipal da Fazenda (SMF).

Art. 2º A TPC será efetivada quando houver comprovado interesse do Município na aquisição de terreno ou fração deste, motivado por meio de parecer prévio da Assessoria de Aquisições Especiais (AEI), da SMF.

Parágrafo único. No caso de TPC de bens tombados e inventariados o interesse público para a transação deverá ser analisado e motivado pela Comissão a ser designada pelo Prefeito, com participação:

I – da Secretaria Municipal da Cultura (SMC); II – da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMUrb); III – da Secretaria Municipal de Gestão (SMGes); IV – da SMF; e V – da Procuradoria-Geral do Município (PGM).

Art. 3º Na hipótese de TPC referente à desapropriação de áreas vinculadas ao sistema viário somente será realizada quando houver previsão orçamentária e projeto da obra pública, não sendo o mero gravame administrativo fato gerador de indenização.

§ 1º Na hipótese de TPC referente às áreas destinadas a equipamentos públicos, deverá estar inserida em plano de governo e justificada por meio de manifestação do órgão demandante.

§ 2º Fica vedada a realização de TPC que resulte na aquisição de áreas sem frente para a via pública, com estrutura fundiária prejudicial ao desenvolvimento urbano ou tecnicamente impróprias, assim consideradas pela dimensão ou característica física, inadequadas à finalidade pública em decorrência da localização ou contrárias ao interesse público.

Art. 4º Na TPC aplicada em projeto de edificação em terreno com gravame viário a transação será efetuada na seguinte proporção:

I – quando a área do gravame for inferior ou igual a 200m² (duzentos metros quadrados), 50% (cinquenta por cento) deste valor deverá ficar vinculado ao remanescente do terreno, e os 50% (cinquenta por cento) restantes poderão ser transferidos; e

II – quando a área do gravame for superior a 200m² (duzentos metros quadrados), a transferência fica limitada ao máximo de 100m² (cem metros quadrados) e o restante vinculado ao remanescente do terreno.

§ 1º A aprovação e o licenciamento da obra ficarão condicionados à apresentação da escritura pública de TPC e a Carta de Habitação condicionada à apresentação da matrícula em nome do Município.

§ 2º As hipóteses e proporções previstas neste artigo deverão constar expressamente da escritura pública. (Redação dada pelo Decreto nº 18.728/2014)

Art. 5º Para a análise da viabilidade da TPC aplicada em projeto de edificação nas condições do art. 4º deste Decreto será exigido do proprietário apresentar junto à SMUrb:

I – matrícula atualizada do imóvel junto ao Registro de Imóveis;

II – levantamento planialtimétrico do imóvel nos termos dos arts. 10 e 11 do Decreto nº 12.715, de 23 de março de 2000;

III – Declaração Municipal;

IV – pessoa física: documento de identidade, CPF, qualificação, endereço profissional ou residencial e telefone; e

V – pessoa jurídica: cópia do contrato social, estatuto ou declaração de firma individual, copia do documento de identidade e do CPF do representante legal e documento de representação.

Art. 6º A análise da TPC aplicada em projeto de edificação deverá tramitar por meio de processo administrativo simplificado (processo filhote), com numeração vinculada ao expediente único que deverá ser instruído com os documentos referidos no art. 5º deste Decreto e com o seguinte:

I – croqui com identificação da área de matrícula e respectiva área atingida, elaborada Unidade de Planejamento Viário (UPV), da SMUrb;

II – demonstrativo de cálculo do potencial construtivo a ser transferido e correspondente valor em moeda corrente, com base nos valores de avaliação do solo criado;

III – parecer da Unidade de Desapropriação e Reserva de Índices (UDRI), da SMUrb, onde deverá constar: a viabilidade técnica da TPC sob os aspectos da existência do gravame, bem como informações sobre a implantação e dimensões da área atingida; (Redação dada pelo Decreto nº 18.728/2014)

IV – parecer da UDRI, da SMUrb, com análise de densificação na macrozona, Unidade de Estruturação Urbana (UEU) e do quarteirão, nos termos dos arts. 66 e 71 da Lei Complementar nº 434, de 1999, elaborado com base no Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo;

V – registro do abatimento do potencial construtivo transacionado por meio de juntada do extrato da operação junto ao Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo;

VI – cópia da prancha 01 com a planilha de controle que, mediante manifestação do órgão técnico, informem que o projeto está em condições de aprovação; (Redação dada pelo Decreto nº 18.728/2014)

VII – minuta da escritura pública da transação de TPC;

VIII – parecer jurídico da Procuradoria Setorial da SMUrb; e

IX – qualquer outro documento ou manifestação entendida como necessária para complementar e justificar a transação.

Parágrafo Único – Nas hipóteses de alargamentos viários com obras públicas já executadas, deverão ser analisadas a data de implantação da obra e a incidência de prescrição. (Redação dada pelo Decreto nº 18.728/2014)

Art. 7º Na hipótese de TPC aplicada em projeto de edificação com a protocolização dos documentos referidos nos arts. 5º e 6º deste Decreto, caberá à PGM analisar as questões relativas à titularidade da área a ser indenizada bem como se manifestar sobre eventuais ônus incidentes sobre o imóvel e demais pressupostos jurídicos para a formalização da TPC. (Redação dada pelo Decreto nº 18.728/2014)

Art. 8º A minuta de escritura pública de formalização da TPC será examinada pela PGM, sendo requisitos prévios à sua análise a juntada dos seguintes documentos:

I – no caso de pessoa física, mandato por instrumento público, com poderes específicos, no caso de solicitação feita por terceiros;

II – no caso de pessoa jurídica, a comprovação da anuência do quadro social para alienação de imóveis na forma prevista em contato social ou estatuto, de acordo com a respectiva natureza jurídica da empresa;

III – certidão de inexistência de ônus sobre o imóvel objeto da TPC; e

IV – a comprovação de cancelamento do ônus de qualquer natureza ou da anuência do credor, que deverá constar na escritura pública, quanto à indenização pretendida, em caso de existência de ônus sobre o imóvel objeto da TPC.

Art. 9º Após o registro imobiliário da escritura pública de TPC, a PGM encaminhará o processo administrativo simplificado para Area de Patrimônio Municipal (APM), da SMF, para registro e, posteriormente, retornar à UDRI, da SMUrb.

Art. 10 Finalizado o procedimento de formalização e registro da TPC, o processo administrativo simplificado deverá ser arquivado, sem prejuízo do registro da transação junto ao expediente único para fins de informação e controle.

Art. 11 O Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo incorporará as informações atualmente existentes nos bancos de dados da UDRI, da SMUrb, contendo as informações individualizadas relativas a cada TPC realizada, devendo constar, no mínimo, as seguintes informações:

I – identificação numérica individual sequencial da TPC realizada;

II – enquadramento legal;

III – imóvel objeto da TPC;

IV – valor nominal (em reais) da transferência;

V – data da transação; e

VI – imóvel objeto de destinação dos índices indenizados, quando for o caso.

Parágrafo único. O Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo previsto no “caput” deste artigo, a encargo da UDRI, da SMUrb, deverá possibilitar a geração de relatórios sobre a quantidade mensal de índices transacionados, estoque disponível e transacionado individualizado por macrozona, UEU e quarteirão, devendo ser disponibilizado, com informações atualizadas, no endereço eletrônico da SMUrb.

Art. 12 Somente após a apresentação da matrícula em nome do Município, os índices oriundos de TPC que não estejam vinculados ao projeto, nos termos do art. 4º deste Decreto, poderão ser transacionados entre particulares mediante escritura pública, com quitação, onde não conste quaisquer ônus.

Art. 13 Em qualquer caso, na utilização dos índices adquiridos por meio de TPC, o interessado deverá apresentar projeto arquitetônico, referindo na planta a origem dos índices utilizados, cópia da escritura pública de origem ou da transferência da TPC.

Parágrafo único. No caso do “caput” deste artigo a utilização dos índices construtivos dependerá da manifestação expressa da UDRI, da SMUrb, baseada nas informações contidas no Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo e comprovação mediante juntada do extrato individual de movimentação.

Art. 14 Caberá à SMUrb publicar, semestralmente, os valores transacionados e por meio de TPC com base no Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo.

Art. 15 Para fins do § 9º do art. 52 da Lei Complementar nº 434, de 1999, a UDRI, da SMUrb, publicará no Diário Oficial Eletrônico de Porto Alegre (DOPA-e), em janeiro e julho de cada ano, a relação dos quarteirões que não receberão índices construtivos adquiridos por meio de TPC.

Art. 16 O Sistema de Monitoramento de Potencial Construtivo referido no art. 11 deste Decreto deverá ser implantado no prazo de 6 (seis) meses a contar da publicação deste Decreto.

Art. 17 A TPC efetuada sem a observância das disposições deste Decreto sujeitará o servidor à responsabilização funcional. (Revogado pelo Decreto nº 18.728/2014)

Art. 18 Este Decreto entra em vigor na data da sua publicação.

PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, 23 de outubro de 2013.

Conclusão

A matéria ainda é nova para a grande maioria dos municípios brasileiros, sendo adotada nas metrópoles com muito entusiasmo e resultados satisfatórios ao Poder Público, comunidade e grandes empresas do ramo de construção civil.

Para saber se o seu imóvel é capaz de participar do processo de Transferência por Potencial Construtivo, você deve consultar o sítio da prefeitura municipal em que está localizado o imóvel e saber se existe legislação sobre o tema, ou então, procurar pessoalmente a secretaria de planejamento municipal.

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